مهنة التقييم العقاري ( الخبير العقاري ) كأساس لصناعة التمويل العقاري

مهنة التقييم العقاري ( الخبير العقاري ) كأساس لصناعة التمويل العقاري
الجزء الأول :
المهمة الأساسية للتقييم العقاري :
مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية وهذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة مثل البيع و الشراء أو التأمين أو الإحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك أو سكنية أو تجارية الخ .
و يتعامل المقيم العقاري مع جهات عديدة مثل مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين و المعتاد اللجوء إلى خبير التقييم وهو يجب أن يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون أي علاقة أخرى .
و يقدم الخبير عملة على هيئة تقرير تقييم ( Appraisal Report ) و لتقديم التقرير يجب على الخبير إجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التي يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية و الحالة الاقتصادية .

1-مؤهلات الخبير العقاري (خبير التقييم ) :

و يجب لأداء عمله أن يكون قادر على قراءة و فهم العديد من النصوص و التعاريف و العقود القانونية و أن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد و الخواص الطبيعية للأملاك كما يجب أن يكون ملماً بعلوم البناء و التشييد و حساب تكاليف البناء و مصاريف الصيانة و الإدارة للأملاك و تقدير ما تغله الأملاك من عائد و بالاختصار فخبير التقييم العقاري يجب أن يلم بعلوم الهندسة و المساحة و الاقتصاد و المحاسبة و الإدارة المالية و التمويل .

بمعنى أن يكون الخبير ملماً بأساسيات العلوم الهندسية اللازمة لحساب المساحات و عناصر المنشات و نوعياتها و الحكم على سلامتها و ملاءمتها لأداء العمل المتوقع منها من عدمه و تكاليف التشييد و البناء و كذلك حساب الاستثمارات المطلوبة لبناء عقارات و الحكم على إيرادات و مصروفات شاملة الاهلاكات و الصيانة و الضرائب لهذه العقارات و القيمة الحالية لعائد استخدام الأملاك لعدد من السنين القادمة مما يعنى ضرورة إلمام الخبير بقدر كبير من العلوم الهندسية بالدرجة الأولى إضافة إلى بعض العلوم المحاسبية و علوم الإدارة المالية كما يجب أن الخبير بعلوم الجغرافيا و العلوم الاقتصادية و الاجتماعية لتقدير حركة السكان و الاستثمارات على مستوى الدولة لتوقع العرض و الطلب على الأملاك في المستقبل لتقدير تأثير ذلك على قيمة الأملاك في منطقة ما .

بناءا عليه يتضح صعوبة وجود درجة علمية واحدة في مستوى البكالوريوس فقط تمنح الخبير القدر الكافي لممارسة عمله .
ولذلك لزم على الخبير متابعة شهادته العلمية في العديد من التخصصات لتغطية جوانب النقص في تخصصه الأصلي ( الهندسة مثلا ) من خلال برامج مماثلة لبرامج التعليم المستمر بالجامعات أو البرامج المتخصصة التي تمنحها المؤسسات المهتمة بالمهنة مثل بعض المؤسسات المالية و غيرها .

2-الخبرة المطلوبة للخبير العقاري:

يحتاج خبير التقييم إلى خبرة مناسبة لتقييم العقارات حتى يمكن له الحكم على تأثير قوى المجتمع المختلفة على أسعار الأملاك .
و في كثير من الدول يوجد وظيفة (خبير تحت التدريب) و هي موجودة في العديد من الشركات حيث يقوم المتدرب بالعمل كمساعد لخبير تقييم لعدة سنوات يستطيع بعدها التقدم لامتحان الحصول على ( أجازه العمل كخبير ) بل أحيانا توفر بعض الجامعات برامج تدريبية لفترة زمنية تؤهل المتدرب للتقدم للحصول على درجة خبير تقييم و نفس الأمر تقوم به بعض المؤسسات المالية لعدد من موظفيها .


3-أهم صفات الخبير العقاري الحيادية:

وهى أهم ما يجب أن يميز عمل الخبير وهو حياده الشخصي تجاه الأملاك التي يقيمها ولذلك يجب على الخبير قبل البدء في قبول عملية التقييم أن يوضح للعميل أي مصلحة شخصية أو ارتباط آخر قد يكون للخبير بهذه الأملاك خلاف التقييم فقط .
و لعل هذا هو السبب في إصرار قانون التمويل العقاري المصري على ألا يكون خبير التقييم من العاملين لدى المؤسسة المالية التي تقوم بالتمويل .
ومما لاشك فيه أن أهم عناصر كفاءة أداء الخبير لعمله هي خبرته السابقة و مدى تعددها و تنوعها و اهتمامه بالإلمام بالعلوم الخاصة بعمله و تطورها و متابعة الحديث منها( التعليم المستمر ) مثلها مثل أي مهنة أخرى و لعل هذا هو السبب في أن سجلات خبراء التقييم العقاري لدى الهيئة العامة للتمويل العقاري تجدد كل ثلاث سنوات لتقييم أداء الخبير لعملة و مدى قدرته على استيعاب متغيرات السوق .

4-أغراض التقييم :

الأغراض متعددة التي يجرى من أجلها التقييم و بتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها :
تحديد السعر الذي يطلبه البائع .
مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .
تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .
تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .
تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
تقييم الأملاك في أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .
تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .
تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب.
تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو افضل استخدام لها أم لا .
تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية .
تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل .... الخ .
تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .... الخ .

5-تصاريح مزاولة المهنة للخبير العقاري:

لتعدد أسباب تقييم الأملاك ( التقييم العقاري ) يتضح أن هذه المهنة قد مارسها الناس منذ فترة بعيدة و لعل من اقدم الدول الحديثة في مجال التمويل العقاري الولايات المتحدة الأمريكية و التي أدخلت نظام التمويل العقاري في أعقاب الكساد الأكبر في أوائل الثلاثينيات و مع التمويل العقاري ظهرت منظمات عديدة منها :
1-المنظمة الوطنية لمجلس الأملاك العقارية ( National Association of Real Estate Board )
2-منظمة مقيمي العقارات السكنية ( Society of Residentail Appraisal )
3-المعهد الأمريكي لمقيمي الأملاك العقارية ( American Institue of Real estate Appraisers )
و مع ظهور التمويل العقاري كان لابد من التقييم لحساب الحدود الآمنة للتمويل و مارس المهنة فئات كثيرة اشهرها الوسطاء العقاريين حتى كانت فترة الثمانينيات ( 1980 – 1990 ) و التي شهدت تطورات اقتصادية عديدة كان من جرائها تأرجح أسعار العقارات صعودا ثم هبوطا و انهيار في ولايات عديدة منها ولاية
كاليفورنيا و الولايات الشمالية الشرقية و نتيجة لحدوث تغيرات اقتصادية أخرى صاحبت هذا التأرجح انهارت واحدة من اكبر المؤسسات المالية العقارية ( Savings & Loans ) لأسباب كان من أهمها وجود عيوب في نظام التقييم العقاري و هو ما دفع المجتمع الاقتصادي للإصرار على ضرورة حصول المقيمين العقاريين على شهادة لممارسة المهنة .
ولقد بدأت تلك الحقبة مع تنظيم قوانين المؤسسات المالية وزيادة حدود تأمين الحسابات المالية و مع زيادة المنافسة بين المؤسسات المالية ووجود فائض مالي لدى العديد من المؤسسات المالية و مع ارتفاع سعر الفائدة ووجود قروض عقارية طويلة الآجل سبق منحها بفوائد منخفضة و التي لا تقوى على منافسة القروض قصيرة الآجل عالية الفائدة و لكسب المنافسة انزلق الكثير من مسئولي المؤسسات المالية (عن قلة خبرة أو سوء نية ) في فخ تمويل العديد من المشاريع ضعيفة الدراسة و التي لم يصاحبها دراسة جيدة لحالة السوق .
وبعض هذه المشروعات يمكن اعتباره عالي المخاطرة في ظروف السوق الجيدة و للأسف لم تقف الظروف الاقتصادية و السياسية في صف المغامرين و كان لتغير بعض قوانين الضرائب بإلغاء الحافز الضريبي على العقارات انسحب عدد كبير من المستثمرين من سوق العقارات و مع انخفاض أسعار البترول في تلك الفترة انهارت أسعار العقارات الأمر الذي نتج عنه انهيار العديد من المؤسسات المالية التي كانت قد انغمست في النشاط العقاري .


و لعل أحد أهم أسباب انهيار بعض هذه المؤسسات هو سوء أداء أعمال التقييم العقاري ( نتيجة الإهمال و عدم وجود ضوابط علمية لأعمال التقييم أو الغش المتعمد أو كلاهما ) في إعداد تقييم حقيقي للأملاك التي تمنح لها القروض .
و قبل انهيار مؤسسة التوفير و القروض الأمريكية ( Saving & Loans ) لم تكن أي ولاية أمريكية تشترط الحصول على شهادة خبرة لأداء عملية التقييم العقاري و كانت العديد من القروض تمنح عن طريق مقيمين تتعاقد معهم المؤسسات المالية بمعرفتها أو عن طريق تقييم الوسطاء العقاريين و لكن بعد انهيار السوق في الثمانينيات و انهيار مؤسسة التوفير و القروض ( Savings & Loans ) عدلت الحكومة الفيدرالية الأمور و بات من الضروري حصول المقيمين العقاريين على شهادة خاصة بأعمال التقييم .
ففي أعقاب انهيار بنك ( Savings & Loans ) اصدر الكونجرس تشريع إصلاح و تحديث المؤسسات المالية :
Financial Instituions Reform , Recovery , and Enforcement Act ( FIRREA )
و في يوليو 1991 اصدر الكونجرس تشريع بان تتم كل أعمال التقييم العقاري لأعمال الحكومية بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة ( Certified Appraisal ) أو ( Licensed Appraisal ) من حكومات الولايات .
و تم تقسيم المقيمين العقاريين إلى نوعين :
1- حاصل على ترخيص ( Licensed ) و هو خبير تقييم لأعمال تقل قيمتها عن 250000 دولار .
2-حاصل على أجازه عمل ( Certified ) و هو خبير تقييم لأعمال تتعدى 250000 دولار .
كما أصدر الكونجرس قرار بأنه على من يرغب من المؤسسات المالية عدم التقيد بهذا الشرط أن يثبت للحكومة الحدود الدنيا التي يمكن ألا يستعمل معها خبير يحمل إجازة الدولة بنوعيها و ذلك للأعمال التي تقل عن حد أدنى و على المؤسسة المالية أن تثبت أن هذه الحدود لا تخدم سلامة المؤسسة المالية .
و حفاظا على سلامة المؤسسات المالية الأمريكية تم إنشاء مؤسستان هامتان هما :

1-مجلس مواصفات التقييم ( ASB ) ( Appraisal Standards Board )
وهو يختص بوضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم و كيفية إعداد التقارير الخاصة بها والمسئول عن إصدار الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري :
(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) ( USPAP )
و أهم إصدارات هذا المجلس التي تهمنا هنا هي :-
اشتراطات أداء أعمال التقييم العقاري .
اشتراطات مراجعة التقييم العقاري .
اشتراطات تقديم استشارات عقارية .
اشتراطات تقييم عقاري جماعي .
اشتراطات أداء تقييم الأعمال التجارية .
اشتراطات إعداد تقرير تقييم الأعمال التجارية .

2-مجلس تأهيل المقيمين العقاريين ( AQB ) (Appraiser Quantification Board )
وهو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة للحصول على أي من شهادتي ممارسة أعمال التقييم
License , Certification) ) .
أوجب الكونجرس على حكومات الولايات المانحة لشهادة الخبراء العقاريين أن تتقيد بالحدود التي وضعها هذان المجلسان .
و لبيان أهمية أعمال التقييم نسرد المنظمات الأمريكية المهتمة بعمل خبراء التقييم العقاري و منها ( إضافة إلى ما سبق ) :
American Association of Certified Appraisers .
American Socity of Farm Managers & Rural Appraisers .
Appraisal Institute .
International Association of Assessing Officers .
International Right of Way Association .
National Association of Independent Fee Appraisers .
National Association of Master Appraisers .
Farm Cedit Council .
Mortgage Insurance Companies of America .
مما سبق يتضح درجة الحرص الشديد التي حرص عليها النظام الأمريكي ( عقب انهيار إحدى مؤسساته المالية الرئيسية نتيجة لسوء أداء عملية التقييم و عدم وجود ضوابط كافية لها ) في اختيار خبراء التقييم و أهمية تأهيلهم تأهيلا يتفق و خطورة المهمة الملقاة عليهم و التأكيد على حسن أداءهم ضمانا لسلامة المؤسسات المالية و حماية للمال العام و الخاص .


مقالة منشورة لي بمجلة عالم العقارية الصادرة شهريا بدبي
المستشار القانوني / إبراهيم خليل