[center]دراسة عن المراحل التى يمر بها السوق العقارى[/center]

المرحلة التي يمر بها السوق العقاري

نتائج الدراسة والاستطلاع
اعداد
المهندس/ توفيق الرشيد
---------------------------------
اهداء
اهدي هذه الدراسة لزوجتي وابنائي وذلك لدعمهم لي في اتمام هذا الدراسة ولكوني أخذت الكثير من وقتهم لكي تظهر بهذه الصورة. كذلك أهديه لأبي وامي أطال الله في عمرهم ولا حرمني من دعائهم. وأخيرا أهديه إلى كل من دعم وساهم وشارك في هذا الاستطلاع من اعضاء ومشرفين وادارة.
-----------------------------
بسم الله الرحمن الرحيم

هدف الدراسة
هدف الموضوع هو معرفة واقع السوق العقاري حاضره ومستقبله من خلال استطلاع عام ُيحكم فيها العقل بدلا وليس العاطفه وذلك من اجل اتخاذ القرارات الاستثمارية الصائبة من قبل المهتمين بهذا السوق.

تنويه
الدراسة ونتائج الاستطلاع عبارة عن مجهود شخصي مبني على وجهات نظر المشاركين والخبرة الشخصية لمعد هذه الدراسة.

والدراسة مبنية على العوامل الظاهرة للمعد والمشاركين اثناء فترة الاستطلاع. كما ان الدراسة لا تضمن عدم حدوث تغيرات اقتصادية او سياسة قد تلغي الافتراضيات في هذه الدراسة.

ان الدراسات ونتائج الاستطلاع عادة تؤخذ بالحسبان مع مجموعة اخرى من العوامل عند اتخاذ القرار الاستثماري وبحسب ظروف كل مستثمر وموقع الاستثمار.

وعلى هذا الاساس لا يتحمل معد الدراسة او المشاركين فيها او الادارة اي مسؤلية مالية او قانونية من جراء الاخذ بنتائج هذه الدراسة.

نتائج الاستطلاع

اولا - نتائج الاستطلاع على ماهي الموجة التي يمر بها السوق العقاري في المنطقه وبالخصوص في دول مجلس التعاون.

تبين من خلال الدراسة ان النسبة الكبيرة من المشاركين يعتقدون أننا نمر بموجة صاعدةA .

الموجة A هي موجة ِصاعدة بدايتها الاقتناع بجدوى الاستثمار في السوق العقاري ثم الحماس و التنافس على الشراء والذي يتبع بالانتعاش ومن ثم التشبع. وتنتهي الموجة A بالتضخم في الأسعار والذي يؤدي بالسوق الي الدخول في الموجه الهابطة B.

الموجة B هي موجة هابطة تبداء بالحيره ثم القلق والخوف في بعض الاحيان مما يؤدي الى فترة من الركود وبعض الاحيان ولظروف اقتصادية او سياسية خاصة يمكن ان تستمر الموجة بالهبوط الي ما يسمى بمرحلة الهلع والاحباط ومن ثم اليأس. وكانت نسبة اقل من المشاركين قد اختاروا هذه الموجة مقارنة بالموجة A.

الموجة C هي موجة صاعدة تمثل موجة التمهيد للموجة الصاعدة الرئيسية A وتأتي بعد مرحلة طويلة من الركود او الكساد. وقد تساوت المشاركات التي اختارت هذه المرحلة مع المشاركات التي اختارت المرحلة B.

الرسم التمثيلي في الأسفل يوضح نتائج الاستطلاع على الموجة التي يمر بها السوق.
ثانيا - الاستطلاع على المرحلة التي يمر بها السوق العقاري

فضل عدد قليل من المشاركين عدم ذكر المرحلة التي نمر بها واكتفى بذكر الموجة وتم احتساب مشاركاتهم في الرسم التمثيلي السابق فقط.

اما الأكثرية من المشاركين فقد حدد مرحلة معينة في الموجة بحسب ماطٌلب في الاستطلاع.

تبين من خلال االاستطلاع أن مجموع كبيرة من المشاركين يعتقدون أننا نمر بمرحلة من التشبع في السوق العقاري.

ويليها المجموع التي تعتقد أننا لازلنا نمر في فترة انتعاش ثم المجموعه التي تعتقد أننا في مرحلة تضخم ثم المجموع التي هي متفائلة بأننا في بداية موجة صاعدة جديدة.
ونتائج الاستطلاع على المرحلة التي يمر بها السوق تتضح من خلال الرسم التمثيلي في الأسفل.

ثالثا - الاسباب التي تدعم وجهات النظر

ذكر البعض أسباب لدعم وجهة النظر المشارك به وسيتم تصنيفها في هذا الاستطلاع إلي نوعين.

النوع الأول : يدعم فرضية استمرار السوق في الانتعاش وربما الزيادة في الأسعار.

والنوع الثاني : يدعم فرضية أن السوق في بداية ركود وربما تصحيح في الأسعار.

وفيما يلي الأسباب الداعمة لفرضية استمرار السوق في الانتعاش وربما المزيد من الارتفاع. والاسباب تركت بصياغتها كما اوردها المشاركون مم يفسر التشابه والتداخل بينها.
العقار حاجة أساسية في حياة الشخص لا يمكن الاستغناء عنه خلاف الممتلكات الأخرى كالأسهم ونحوها فغالبية الأسهم لا تمثل في الحقيقة لصاحبها شي.
لو هبطت الأسعار فأنه يمكن الاستفادة من الأرض في بناء مشروع استثماري أو مسكن ونحو ذلك.
قلة المخططات الجديدة.
دخول شركات عقارية كبرى في السوق.
زيادة عدد السكان.
سوق العقار السعودي سيكون في متناول سكان دول الخليج بعد السماح لهم بالتملك حيث أن دخلهم الشهري يفوق دخل المواطن السعودي بكثير وقد تكون سببا في ارتفاع الأسعار للعقار.
الهوامير اتجهوالى العقار لأن الخساره بسيطة مقارنة بسوق الأسهم ولكي يعوضوا شي من الخسائر.
نمو الثقافة الاستثمارية لدى أفراد المجتمع بعد تجربة الأسهم.
تضخم الاقتصاد العالمي وارتفاع الأسعار وارتباطنا بالدولار الامريكي حيث أننا أول من يتأثر بتلك الارتفاعات نفسيا وإعلاميا وانعكاسها الفعلي علينا تحت شعار (ارتفاع الأسعار) فشملت جميع مانتعامل معه.
احتمال تطبيق كود البناء والذي قد يعدل كثيرا في نوعية المسكن وبا التالي ما يتطلبه البناء من مواد.
دخول نظام المجمعات السكنية من شركات عملاقة وبدعم أحيانا من البلديات لتوفير مساكن بنظام الاستثمار الطويل.
قرب صدور نظام الرهن العقاري وتوفير سيولة للشراء.
استبدال الإيجار بالرهن العقاري من قبل أفراد المجتمع الذين لم يكن لهم نية في تملك عقار من قبل.
التضخم الذي حدث في كل السلع الاخرى.
قدوم الشركات الكبرى حتى من خارج المملكة التي تستثمر في بناء الوحدات السكنية.
التسهيلات البنكية.
ارتفاع مواد البناء.
أهل العقار مستثمرين صبورين مما يعزز إمكانية رفع الأسعار وصبرهم وعدم البيع بأي سعر هابط.
العقار هوالاستثمار الآمن لأنه لايوجد بديل للاستثمار ويكفي ماحصل في سوق الأسهم.
العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس للقيمة المستقبلية.
العقار يمرض و لايموت.
سوق العقار هو الأمل والمنقذ لكل من اكتوي بنار الأسهم وسيكون البديل المربح الذي سيعوض الجميع عن تلك الخسائر.
اكثر من نصف سكان المملكة لايملكون سكن خاص لهم.
التحول من قبل الدولة من مشاريع البنية الاساسية الي المشاريع الترفيهيه والاستثمارية.
انخفاض القوه الشرائية للريال السعودي ، وتوجه السيولة الى أصول ثابته ( عقارات ، معدات ، أو أي أصل ثابت) للتعويض من انخفاض اسعار الفائدة على الودائع اي انخفاض العملة وانخفاض اسعار الفائدة على القروض سيساهم على تنشيط الطلب على العقار.
العقار هو خازن استراتيجي للمال إذا لم يزيده لن ينقصه.
الحركة الاقتصادية بالمملكة مستمرة ومتطورة.
الإحتكار على كثير من الأراضي السكنية والتجارية.
حصر التمدد العمراني في حدود ضيقه جدا وعدم توفر ارضي المنح الجديدة.
هبوط أسعار العقار بطئ جدا.
ارتفاع أسعار النفط.
زياده في الطلب على العقار سواء في الإيجار أو الشراء سواء كمسكن جاهز او أرض للشراء لاقامة مسكن.
العقار كان راكد بحدود 4 سنوات وفجأة تحرك وما حصل هو قيمة أربع سنوات من الارتفاعات تراكمت وحدثت فجئة في أربع شهور.
دعم الصندوق العقاري من قبل الدولة ودخول شركات تمويل عقاري.
ما زال العقار في مرحلة التجميع المعلن حيث أن السياسات النقدية في البلد غير ثقة مما أدى إلى اتجاه السيولة للأصول خوفا من التضخم الذي أدركه رجال الأاعمال وعلى أساسه تم التحول من الأوراق المالية الى المشاريع الصناعية والعقارية.
الأسباب الداعمة لفرضية دخول السوق في مرحلة ركود وربما تصحيح في الأسعار
أسعار العقار الان مبالغ فيها جدا.
التشبع.
ارتفاعات سريعة بدون تصحيح.
ركود بسبب اكتتابات الاسهم.
كثرة العقارات خلال السنتين وتوفر المنازل بعد انقطاعها.
أزمة الرهن العقاري وتوقعات الركود في الإقتصاد الأمريكي وبالتالي توقع انخفاض أسعار النفط تبعا لنقص الإستهلاك.
الارتفاعات الغير مبررة.
البيع الحاصل ما هو الا تدوير حيث تجد الأرض يمر أكثر من بيعه في أقل من شهر..
التوجه للأسهم في هذا الوقت والأسباب الجديد من شركة الاكتتاب والأسعار في الأسهم مغرية للاستثمار.
إرتفاع أسعار مواد الإنشاء كالحديد أو شح بعضها كالإسمنت.
قلة السيولة.
الالتزامات البنكية من قروض وغيرها جعلت كثير من المواطنين لا يستطيع الشراء حتى ولو عن طريق البنك.
انخفاض حجم الافراغات لدى كتابة العدل في بعض المناطق.
غلا المعيشة سوف يجعل هناك ركود على الأراضي من ناحية البيع والشراء مما يحجم السوق العقاري.
فقاعة كبيرة وقربت على الانفجار.
لايوجد محفز للشراء سوى أنها لم تكن إلا مضاربة فقط وتضخم.
الخوف الذي يحصل بين فترة وأخرى من قبل دول الجوار مثل ( الحروب).
بيع بشكل كبير على الأراضي خصوصا من تجار العقار الكبار.
حمى المضاربة العقارية الشبيهة بحمى الأسهم.
وهذه الاسباب كما ذكرت عرضت كما هي وان كان البعض منها غير دقيق او منطقي ولكنها تمثل وجهات النظر المختلفة.

رابعا - نتائج الاستطلاع فيما يخص شعور المشارك عن السوق

من خلال المشاركات يتضح أن البعض ينظر للسوق من خلال العاطفة وهو ما تحتمه بعض الأحيان الغريزة البشرية حين نكون على درجة من المعاناه أو السعادة. وعليه فضلت تحليل كل مشاركة من الناحية النفسية وذلك من خلال ما ذكره كل مشارك. وهذا اجتهاد شخصي قد أكون أصبت او اخطأت فيه.
وتم تحديد أربعة مجموعات من الممكن ان ينتمي اليها أي مشارك وهي:
متفائل عقلاني
متفائل عاطفي
حذر عقلاني
خوف عاطفي
لم يتبين
وكان هناك مجموعة من المشاركات اختصرت المشاركة بتحديد الموجة او المرحلة بدون ذكر اي أسباب او انطباع وتم اداراج هذه المجموعه تحت "لم يتبين". ولله الحمد إن المجموعة الأكبر من المشاركين انقسموا بين حذر عقلاني ومتفائل عقلاني.
والرسم في الاسفل يوضح التوزيع بين هذه المجموعات.

خامسا - مؤشر عدد المشاركات

لقد حرصت ان اظهر إحصائية لنوعية المشاركين في الاستطلاع من ناحية عدد المشاركات مع أن هذه الإحصائيات يصعب تحليلها والاستدلال بها على نتائج الاستطلاع.
وتبين من خلال التحليل أن الأغلبيه المشاركة في الاستطلاع هم من الأعضاء الغير نشيطين او الجدد في المنتدى وعليه يمكن تفسيره بالأتي:
الأغلبيه من المشاركين هم من الباحثين عن العقار أو العارضين لعقار وأن نسبة الوسطاء العقارين والذين عادة تكون عدد مشاركاتهم مرتفع هم الأقل مشاركة في الاستطلاع.
قد يكون الاستطلاع يهم المشاركين الجدد في سوق العقار.
والرسم التمثيلي في الأسفل يوضح نسب عدد المشاركات.

سادسا - توزيع المناطق التي ينتمي اليها المشاركين في الاستطلاع

لم يحدد الاستطلاع عند طرحه دولة أو منطقه أو مدينة معينة بذاتها وتم وضعه في المنتدى العام لعقار ستي وكان من المتوقع ان يكون أكثر المشاركين في الاستطلاع من السعوديه وذلك بسبب نشاط المنتديات العقاريه للمدن السعودية في عقار ستي مقارنة بالدول الأخرى.

وبما ان بعض المشاركات في الستطلاع اكدت أن يكون لكل منطقة او مدينة ظروف مختلفة ومرحلة مختلفة يمر بها السوق العقاري أدركت أهمية معرفة القارئي لهذا الاستطلاع نسبة توزيع المناطق التي شملها هذا الاستطلاع.

وتبين ان الشريحة الأولى للمشاركين هم من المنطقة الشرقية من السعودية وهذه المنطقة تشمل الدمام والخبر والظهران والقطيف والاحساء. ولعلمي بتشابه الظروف والمؤثرات تم جمعها كمنطقة مع فصل الجبيل وذلك لم تملكه من خصوصية في موضوع العقار يعرفها العقاريون قي الجبيل.

الشريحة الثانية الاكبر من المشاركات في الاستطلاع جاءت من منطقةالرياض ويليها مشاركات الاعضاء من جدة ثم مكة المكرمة.

والرسم التمثيلي في الأسفل يوضح توزيع المناطق التي شملها الاستطلاع ونسبة المشاركين من كل منطقة.

نموذج جديد لدورة حياة السوق العقاري

من خلال المشاركات في الاستطلاع وتوقع المشاركين لاتجاه السوق تم تطوير النموذج الذي استخدم في الاستطلاع ليتناسب اكثر مع معطيات السوق التاريخية والحاضرة والمستقبلية وعلى ضوء ماذكره المشاركون في الاستطلاع.

والنموذج الجديد يقسم السوق الي عدة موجات مع فصل الموجات بشكل مفصل اكثر و اضافة موجة الركود والتي يمكن أن تمثل موجة اطول من اي موجة اخرى. كذلك اضافة موجة التضخم بعد التشبع.

والنموذج التالي يمثل النموذج الجديد لمراحل دورة حياة السوق ويمثل بالنسبة لي قيمة مضافة لهذا الاستطلاع ونتيجة ملموسة لفائدة هذه الدراسة.

ملخص الدراسة
من خلال الاستطلاع ودراسة المشاركات يتبين أن هناك إجماع على تضخم في الأسعار ولكن الكثير من المشاركين يرون أن الارتفاع مبرر وتم ذكر أسباب أكثرها منطقية وقد ذكرت في جزء سابق من هذه الدراسة. كما لوحظ ان اكثر الأسباب التي ذُكرت كمبرر لتوجه السوق لتصحيح كبير في الاسعار قد ركزت على ان الاسعار مرتفعة ومتضخمة مع العلم ان ارتفاع الاسعار ليس سبب ولكنه نتيجة معادلة العرض والطلب . كما كثرت مقارنة سوق الأسهم بسوق العقار وتوقع نفس السيناريو.

الأسباب التي اعتبرتها منطقية هي الأسباب التي تدعم زيادة الطلب مثل زيادة السكان أو زيادة السيولة كذلك الاسباب التي قد تسبب قلة في الطلبات وزيادة في العروض مثل قلة السيولة او انخفاض اسعار النفط او وجود استثمارات أفضل مثل سوق الاسهم او الاوراق المالية او الودائع.

ما أتوقع من خلال هذه الدراسة هو أننا دخلنا في مرحلة يتوجب أن تكون قراراتنا الاستثمارية عقلانية ومدروسة بشكل أكبر مما مضى معى مراعات النقاط االتالية:
أن الإفراط في الخوف والحذر بدون أسباب منطقية قد يضيع عليك الكثير من الفرص الاستثمارية.
ان الإفراط في التفائل بدون اسباب منطقية قد يتسبب في اتخاذك لقرارات استثماريه عقيمة تؤدي على الاقل إلي تجميد اموالك.
أن السوق العقاري مليء بالفرص الاستثمارية بغض النظر عن المرحلة التي يمر بها ولكن هذه الفرص لن تتوفر إلا لمن يملك الخبرة والمعلومة والسيولة.
يتطلب الوضع الحالي الانتقائية في عملية الشراء لأن الارتفاع المتوقع سيكون محصور في مدن معينة ومخططات معينة وليس شامل كما حدث في اخر 18 شهر.
سيحتاج السوق لفترة من الزمن للتاقلم مع الاسعار الجديده والتعود عليها وهو مايسمى عادة بتأسيس قاعدة سعرية جديدة يصعب النزول تحت مستوها.
الاحتفاظ بالسيولة في ظل الارتفاع الحالي في مستويات التضخم يعتبر مخاطرة وعليه لا بد من البحث عن فرص استثمارية تضمن على الاقل بقاء الثروات على نفس قيمتها السوقية.
اذا دخلنا في مرحلة ركود عقاري فإنها لن تستمر طويلا إلا اذا كان الركود قد شمل جميع قطاعات الاقتصاد الأخرى وذلك لان استمرارية الاقطاعات الاخرى في النمو كفيل بضخ المزيد من السيولة والتي ستجد طريقها في النهاية الي سوق العقار أو على أقل تقدير النصيب الأكبر منها. وعلى سبيل المثال وليس الحصر فالعقاريون تتوفر لهم سيولة من دخل الايجارات. والمقاولون يتم صرف مستحقاتهم من قبل الدولة والشركات الخاصة أو المساهمة تتوفر لها أرباح توزع في النهاية على المساهمين او تحول إلى أصول ثابته.
يبقى التوجة الي الاستثمار متوسط المدى (2 الي 5 سنوات) وبعيد المدى (6 الي 20 سنة) هو الخيار الامثل بغض النظر عن التقلبات التي قد يشهدها سوق العقار على مدى 18 شهرا القادمة.
تبقى نظرية توزيع الحقيبة الاستثماريه يين العقار والاسهم والعملات والمعادن والتجارة والسيولة هي الاكثر امانا وعلى ان تكون نسبة التوزيع بحسب المرحلة التي يمر بها كل قطاع.
خطوات مستقبلية

لا شك ان السوق العقاري في حاجة ماسة لهذه النوعية من الدراسات والاستطلاعات وذلك لتوفير درجة من الشفافية عن وضع سوق العقار لكي يتم حماية صغار المستثمرين من اي معلومات خاطئة سواء كانت تخويف او ترغيب .
ومن هذا المنبر ادعو الجهات الرسمية والجهات الاستشارية الخاصة و المطورين العقارين والجهات الممولة الي المبادرة بالقيام بمثل هذه الدراسات والاستطلاعات وبشكل اوسع من ناحية العدد والنطاق الجغرافي.

وشخصيا سيكون لي بعض البحوث في مجال تطبيق الحوكمة على سوق العقار وما يتعلق به من تسويق وتطوير ووساطة وتمويل وذلك على نمط حوكمة المنشاّت الكبرى والذي يشكل جزء كبير من اهتماتي حاليا وامارسه في حياتي العملية. وشخصيا اجد ان تطبيق الحوكمة يترتب عليه حل مجموعة كبيرة من المشاكل المرتبطة بسوق العقار. ولكن لن يتم ذلك الا بتبني الجهات الرسمية والتشريعية لمثل هذه المبادرات وتحويلها الى ارض الواقع. وقد يكون موضوع الحوكمة من المواضيع التي تحتاج الي توضيح اكثر ولاكن لا يتسع المجال للحديث في هذه الدراسة. واذا كان هناك رغبة لمناقشة موضوع حوكمة قطاع العقار سيتم افراد موضوع مستقل.

دعوة للنقاش

بعد نشر نتيجة الاستطلاع والدراسة المتواضعة. ادعو الجميع للمشاركة بأرئهم ومقترحاتهم فيما يخص هذه الدراسة. كما ادعو من يملكون الخبرة والمعلومة بمساعدتي في الرد على استفسارات المشاركين والاعضاء.

....... واخيرا ........
لا اله الاالله وحده لاشريك له الملك وله الحمد يحيي ويميت وهو حي لا يموت بيده الخير وهو على كل شي قدير.

نشكر المهندس توفيق على الجهد المبذول فى هذا الاستطلاع
و الى دراسات أخرى
و السلام عليكم و رحمة الله

» المشاكل والصعوبات (2) التى يواجِهُهَا الوسيط العقارى مع (المالك).
» المتقاعدون العرب والأوروبيون ومديرو الشركات يعززون السوق العقاري المصري
» شركة المراحل المتعددة
» فرصة رائعة ، تشوف البحر وكمان السوق تحت العمارة
» فرصة رائعة ، تشوف البحر وكمان السوق تحت العمارة